Le métier d’agent immobilier indépendant chez REMAX Luxembourg

1. Le métier d’agent immobilier chez REMAX

REMAX est un réseau international d’agents immobiliers indépendants. La société fonctionne en système de franchise. Ainsi, il est possible d’être propriétaire de son agence et de recruter des agents immobiliers indépendants.

Le métier d’agent immobilier indépendant qu’est-ce que c’est ?

La principale caractéristique à connaître sur le métier d’indépendant, c’est que l’on ne touche pas de salaire à proprement parler. En effet, un agent immobilier indépendant va être payé en termes de commissions, ce celles-ci constituent son revenu. Ainsi, ce montant varie constamment en fonction des ventes de l’agent. Il n’y a donc pas de garantie de rentrée d’argent. Ce risque peut, dans un premier temps, effrayer les potentiels agents, cependant il faut également voir les choses de l’autre côté, car cette caractéristique peut entraîner des gains beaucoup plus importants qu’un salaire moyen. La clé est ainsi de gérer sa trésorerie afin de garder une marge de manœuvre. L’argent ne sera alors plus un problème, bien au contraire.

À savoir qu’un indépendant n’a pas de supérieur, donc pas d’obligation envers ce dernier. Il est donc libre quant à la gestion de son temps et de son business.

Être agent immobilier indépendant chez REMAX c’est être lié par un contrat à l’une de ses agences. Mais, c’est aussi intégrer l’ensemble du réseau international de la marque.

Ce contrat implique certaines conditions et exclusivités :

• L’agent a accès à des outils REMAX CRM et Marketing, ses biens seront également publiés sur des portails immobiliers tels qu’atHome.lu, Immotop.lu, etc.
• Une commission de 3 % sur les ventes
• L’agent a le choix entre deux systèmes de commissions :
  • « Système RAPP » : L’agent touche 48 % de la commissions et le franchisé 52 % (ceci inclut l’agence, REMAX Luxembourg et REMAX Europe)
  • « Système Maximum » : L’agent touche 80 % de sa commission et le franchisé 20 %. L’agent paye alors un loyer fixe à l’agence.
• Lorsqu’un agent trouve le mandataire d’un bien et que le client acheteur est trouvé par un autre agent REMAX, il y a également un partage de la commission, c’est-à-dire 60 % pour l’agent du vendeur et 40 % pour l’agent de l’acheteur.

2. Les Avantages proposés par REMAX Luxembourg

Travailler chez REMAX offre de nombreux avantages à ne pas négliger. En effet, la marque représente un véritable pilier pour la carrière des agents immobiliers indépendants.

Faire partie de l’équipe REMAX c’est avoir le soutien d’une marque forte, les meilleurs supports à sa disposition, bénéficier de l’excellence de la formation et du partage des connaissances. REMAX c’est une coopération entre les agents immobiliers du monde entier et les plus de 160 agents basés au Luxembourg. Enfin, REMAX c’est bien plus qu’une entreprise, c’est une famille.

Leader mondial N°1 des transactions immobilières, la société est forte de sa notoriété. Personne au monde ne vend plus que REMAX. Mais le plus important est la confiance inspirée par la marque. Être positionné dans le sillage REMAX boostera votre activité.

Être chez REMAX c’est également avoir accès à de nombreux outils et ressources permettant une productivité et une réactivité optimale. Base de données clients, plateforme digitale iConnect, le Marketing Center, documents administratifs types, etc.

La formation est la base de tout apprentissage et ça REMAX l’a bien compris ! C’est pour cela que la société propose différents types de formations qui accompagnent le parcours de ses agents du niveau débutant à celui d’expérimenté. Ainsi, n’importe quel type de profil peut prétendre à devenir agent immobilier indépendant REMAX. Connaître et comprendre les bases de l’immobilier au Luxembourg, être à la une des tendances marketing, se spécialiser dans une certaine catégorie, etc. ; un panel de formations est proposé afin de correspondre au mieux à vos attentes.

Rappelons que REMAX, c’est un réseau de plus de 125 000 agents dans le monde, qui prône la transmission et le partage. C’est dans cet état d’esprit que la société décide de créer le programme « Ambassadeur » où les meilleurs agents d’Europe publient leurs bonnes pratiques et leurs conseils afin que vous puissiez en profiter et devenir le meilleur à votre tour.

La coopération est la clé du succès. Concrètement elle consiste à faire des collaborations entre agents REMAX sur la transaction d’un bien. Prenons l’exemple d’un agent qui récupère le mandat d’un bien à vendre dans un certain secteur. Ce bien va être rentré dans la base de données REMAX. Un autre agent va avoir un client qui cherche un bien en particulier, avec des critères bien précis et un secteur donné. Dès lors, il va rechercher un bien correspondant dans la base de données. Cependant ce bien ne lui appartient pas. Dans une agence ordinaire, l’agent n’aurait pas pu répondre aux besoins de son client s’il n’avait pas de bien correspondant dans son agence. Or, chez REMAX, tous les biens du réseau sont à portée de tous les acheteurs et vendeurs. Ainsi, lorsque le bien répondant le mieux aux critères du client appartient à un autre agent, l’agent de l’acheteur peut contacter l’agent qui détient le mandat du bien qu’il désire et mettre ainsi son client acheteur en relation avec le client vendeur de l’autre agent REMAX. Si ce client acheteur fait une offre au client vendeur qui est acceptée, les agents partagerons la commission payée par le client vendeur.

Utiliser la coopération entre agents c’est élargir sa marge de manœuvre et travailler avec plus de clients. De cette manière, REMAX a la capacité de répondre à une offre et à une demande plus élevées. Ainsi, vos chances d’obtenir une commission en sont multipliées. Est-ce qu’il vaut mieux avoir une commission partagée ou pas de commission du tout ?

L’esprit d’équipe fait partie des valeurs de REMAX. Dans une équipe il est important d’être soudé afin d’évoluer dans les meilleures conditions. REMAX est bien plus qu’un réseau immobilier, c’est une famille.

Cet esprit d’équipe c’est quoi ? Un soutien mutuel, le partage d’idées et d’astuces afin de s’améliorer en permanence.

Cet esprit de famille donne à tout le réseau REMAX une énergie unique et dynamique qui rend le travail beaucoup plus agréable.

Droit Immobilier : quelques lois incontournables à connaître

1. Agent immobilier indépendant : le top 5 des lois immobilières à connaître

1.1. Le blanchiment et le financement du terrorisme :

REMAX Select lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Pour cela une procédure est mise en place pour l’agence et ses agents et s’applique à l’ensemble de ses clients.

Le blanchiment, qu’est-ce que c’est ?

Le blanchiment d’argent est une technique en relation avec la criminalité financière qui consiste à dissimuler la provenance d’argent acquis de manière illégale afin de le réinvestir dans des activités légales. Les criminels doivent passer par cette étape pour utiliser leurs revenus illégaux sans éveiller de soupçons. 

Le blanchiment est toujours lié à une infraction sous-jacente, c’est-à-dire une activité dont le revenu est considéré comme illégal. Sont notamment visées par la loi les infractions suivantes :

• Le trafic de stupéfiants ;
• L’association de malfaiteurs ou organisation criminelle ;
• La traite d’êtres humains ;
• L’exploitation sexuelle ;
• Les enlèvements ;
• Les séquestrations et prises d’otages ;
• Le trafic d’armes ;
• Etc.

Quelques exemples de personnes considérées à risque lors d’un contrôle en matière de blanchiment :

Au sens de la Loi on parle de “bénéficiaire effectif” pour désigner toute personne physique qui, en dernier lieu, possède ou contrôle une personne morale et / ou toute personne physique pour laquelle une transaction est exécutée ou une activité est réalisée.

Au sens de la Loi, une « personne politiquement exposée », désigne les personnes physiques qui occupent ou se sont vu confier une fonction publique importante, ainsi que les membres directs de leur famille ou des personnes connues pour leur être étroitement associées. Sans préjudice de l’application, en fonction de l’appréciation du risque des mesures de vigilance renforcées à l’égard de la clientèle, REMAX Select n’est pas tenu de considérer comme politiquement exposée une personne qui n’occupe plus de fonction publique importante depuis plus d’un an.

Les contrôles :

Différents contrôles sont mis en place par les responsables afin de faire respecter les procédures :

• Une vérification périodique de la clientèle de REMAX Select au regard des listes de sanctions internationales ;
• Une revue des transactions par échantillonnage en considération des montants, de la qualité des intervenants, de la nature de l’opération ou encore de l’activité des clients.

Les sanctions prévues par la loi :

En cas de non-respect de la procédure par les agences immobilières des sanctions administratives peuvent être mises en vigueur :

• Un avertissement ;
• Un blâme ;
• Une déclaration publique qui précise l’identité de la personne physique ou morale et la nature de la violation ;
• Lorsqu’un professionnel est soumis à un agrément accordé par l’autorité de contrôle investie du pouvoir de surveillance sur le professionnel, le retrait ou la suspension de cet agrément ;
• Des amendes administratives d’un montant maximal de deux fois le montant de l’avantage tiré de la violation, lorsqu’il est possible de déterminer celui-ci, ou d’un montant maximal de 1.000.000 €

Un retrait définitif ou temporaire de l’autorisation d’établissement, et ce jusqu’à nouvel avis du directeur de l’AED peut également être fait dès que le non-respect des obligations professionnelles affecte l’honorabilité professionnelle du dirigeant.

L’entrée en vigueur de la procédure de blanchiment :

Cette procédure entre en vigueur dès son approbation par l’organe de direction de REMAX Select.

1.2. 3 % de TVA pour les rénovations immobilières :

On peut bénéficier d’un taux super réduit de la TVA à 3 % pour la rénovation d’un bien immobilier. Cependant, afin d’y avoir droit, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Le bien doit être le principal lieu d’habitation (domicile légal). Si ce dernier est prévu pour un logement mixte (local + habitation) c’est également possible d’en bénéficier, si maximum 25 % du bien est destiné à des fins professionnelles ;
• Le bénéficiaire doit être une personne physique ou morale ;
• 2 catégories de travaux sont éligibles :
  • Travaux de création d’un logement (exemple : d’un bureau transformé en habitation)
  • Travaux d’amélioration (dans les 5 ans d’acquisition, si l’immeuble a plus de 20 ans ce sera dans les 2 ans après les 20 ans).
• Le Total de l’avantage fiscal sur la rénovation d’un logement ancien s’élève à maximum 50.000 € ;
• La facture doit s’élever au minimum à 3.000 € HTVA ;
• 2 procédures sont possibles pour la mise en œuvre des travaux :
  • Application directe du taux de 3 % par les corps de métier (procédure agrément)
  • Application postérieure (procédure de remboursement au près de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA)

Pour l’application directe :

• L’entreprise introduit une demande d’agrément, cosignée par le propriétaire avant les travaux, il y joint une copie du devis et un relevé factures trimestrielles.

Pour le remboursement postérieur, on parle des cas suivants :

• Travaux que l’on réalise soi-même, sans corps de métier
• Affectation définitive de l’immeuble non encore déterminée

•  Il faut introduire les factures originales et les preuves de paiement.

• Si l’habitation est non affectée au logement principal à Restitution de l’avantage fiscal avec intérêt au taux légal depuis le jour de son octroi.
• Cette déduction de la TVA n’est plus affectée si la demande n’est pas faite dans les deux ans à compter du 1^er janvier qui suit la fin des travaux.

1.3. La Vente :

Les 4 éléments constitutifs de la vente :

• Le consentement
• Le prix payable au vendeur
• Une chose certaine (bien immobilier)
• Un transfert de propriété à l’acquéreur.

Les 3 catégories de vente :

• La vente des immeubles existants = contrat par lequel la propriété d’une chose est transférée à un acquéreur en contrepartie d’une somme d’argent.
• La vente à terme = contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engageant à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de la livraison.  Le transfert de la propriété s’exécute à la constatation de l’achèvement de l’immeuble (effet rétroactif au jour de la vente).
• La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA) = transfert de propriété progressif à l’acquéreur et échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux.

Le compromis de vente vaut vente en matière immobilière à transfert de propriété.

C’est donc un acte juridique par lequel les parties s’engagent sur le prix et sur la chose avec effet de transférer directement la propriété à l’acquéreur.

Les différentes conditions de la vente :

• Un consentement : la vente est formée par l’échange des consentements. L’effet est instantané et définitif.

• Un prix : la valeur de la chose vendue. Il doit être déterminé ou déterminable. Réel et sérieux.

• Une chose :
  • Déterminée (corps certain ou chose de genre)
  • Être aliénable : la loi interdit la vente de différents biens (corps humain, etc.), dans ce cas nous vendons des biens immobiliers qui sont bien aliénables
  • Appartenir au vendeur : vente chose d’autrui = vente nulle.
  • Qui doit exister au moment de la vente + chose future comme voiture, ou VEFA par exemple.

• Transfert de propriété : en principe, par l’effet du contrat.
  • Transfert des risques = lié à la propriété. Normalement, il pèse sur l’acheteur dès la conclusion du contrat.

Les obligations du vendeur :

1.  Délivrer la chose = chose qui correspond au but recherché par l’acquéreur, ici un bien immobilier.

• Obligation de renseignements :  Oblige le vendeur à informer correctement l’acheteur.
• Obligation de sécurité : Il doit communiquer sur les règles utiles dont il dispose, par exemple pour les matières dangereuses.

2. Garantir la chose = Garantir la propriété & son aptitude à un usage normal.

• Garantie d’éviction
• Garantie des vices cachés

Les obligations de l’acheteur :

1. Payer le prix
2. Prendre la livraison du bien.

Conditions suspensives et résolutoires.

Condition suspensive = Celle qui dépend d’un événement futur et incertain ou d’un événement actuellement arrivé, mais inconnu des parties (ex. : l’accord bancaire). La clause suspensive figure, en principe, sur le compromis de vente.

Condition résolutoire = Celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la résolution de l’obligation et remet la chose dans son pristin état.

Condition potestative = condition qui ne dépend que de la volonté d’une partie. Résultat, le contrat est nul.

1.4. Le Mandat :

Le Mandat est un Contrat par lequel une personne (mandant) donne à une autre (mandataire) le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte des actes juridiques souvent à titre gratuit / intuitu personae / consensuel.

Le mandat = pouvoir de représentation.

Au niveau de la loi chacune des parties du contrat (ou mandat) a des obligations à respecter.

Les obligations du mandataire :

1. Exécuter sa mission :
   • Il doit accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé.
   • Il doit poursuivre sa mission en cas de décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.
   • À défaut, il doit contacter les héritiers.
   • Au niveau responsabilité, il est responsable de son fait personnel (faute – obligation de moyen), également à raison de son sous-mandataire.
2. L’obligation de rendre des comptes : il doit communiquer ses dépenses et ses recettes et obtenir l’approbation du mandant.

Les obligations du mandant :

1. Remboursement des dépenses du mandataire.
2. Reprise des engagements personnels du mandataire.
3. Indemniser les pertes subies par le mandataire.
4. Approuver les comptes du mandataire.

La responsabilité du client peut être engagée par rapport à l’agent immobilier, si le mandant (client) reprend les engagements personnels du mandataire (agent immobilier).

Les différentes caractéristiques du mandat :

LA REPRESENTATION : 

• Le mandat est basé sur des actes juridiques (intellectuels)

≠

• Le contrat d’entreprise est basé sur des actes matériels (signature compromis).

LA REMUNERATION :

• Aujourd’hui le mandat devient souvent onéreux, car il est accompli par un professionnel.

CARACTAIRE. TEMPOREL INTUITU PERSONAE :

• Le mandat a une durée déterminée ou indéterminée, mais jamais perpétuelle.
• Le mandat cesse ses effets au décès ou à la faillite des parties, s’il y a révocation ad nutum (= quand on veut), ou s’il y a une substitution sans accord du mandant.

REVOCATION :

• Le mandat est révocable ad nutum (= quand on veut)
• Il n’y a, à priori, pas lieu de dommages et intérêts, sauf si la révocation est abusive. Dans ce cas, il faut une preuve de la faute.      
• On peut y déroger par convention, le mandat est irrévocable pour une durée déterminée dans ce cas. (Dommages et intérêts si révocation).

SUBSTITUTION :                     

Le mandataire peut se substituer sans l’accord du mandant.

CONSENSUEL :                            

• Le mandat est conclu sans formalité particulière. 

1.5. Le barème des commissions :

1. Formation & preuve du contrat.

Auparavant, les commissions devaient faire l’objet d’un contrat écrit et signé (règle de preuve) uniquement pour le montant de la commission.

En 2011, grâce à la loi de 2004 sur la concurrence, l’écrit n’est plus obligatoire. Le mandat est écrit si la commission est supérieure à 2500 €

La mission de l’agent immobilier

Il est important de définir la nature des prestations à effectuer :

1. La mission normale : étude du bien, estimation, prospection, démarches pour la vente, marketing, etc. souvent en concurrence avec d’autres agences immobilières.
2. La mission exclusive : exclusivité de l’agent immobilier sur le bien du mandant, aucune autre agence ne peut travailler pour le mandant.

• Seul celui qui a abouti à la conclusion de l’affaire, c’est-à-dire à la vente du bien immobilier confié par le mandant, peut prétendre à une rémunération. Cependant, un remboursement des frais est possible pour les autres.

• Le propriétaire peut vendre ses biens malgré l’exclusivité, mais l’agent peut réclamer le paiement des frais et le paiement de dommages et intérêts s’il y a une faute émanant du propriétaire.

• Si l’affaire n’aboutit pas :
  • Échec du émanant fait du client -> paiement de dommages et intérêts en raison de sa faute.
  • Échec pour force majeure -> remboursement des frais de l’agent.

Le paiement d’acomptes est admis, si on se trouve dans un contrat d’entreprise. Pour le mandat, il faut attendre l’accomplissement de la mission.

Le montant des commissions a été libéralisé par le jeu de la concurrence (loi de 2004). Cependant, le consommateur doit être informé sur les prix pratiqués.

2. Une formation en droit immobilier

Connaître les lois et règlements touchés par l’immobilier est essentiel pour un agent immobilier. C’est pour cela que la formation à la Chambre de Commerce du Luxembourg aborde le droit immobilier dans ses moindres détails.

Les termes spécifiques sont complexes et nécessitent d’être étudiés, car ils font partie intégrante du métier. Lors des transactions immobilières, pour que les actions soient faites dans les règles, il faut obligatoirement les comprendre. Chez REMAX, nous appliquons ces lois et garantissions des transactions faites de manière correcte.